Ποιος αγοράζει σήμερα στο κέντρο της Αθήνας;
Για δέκα χρόνια, ένας αγοραστής καθόριζε τις τιμές σε μεγάλο μέρος του κέντρου της Αθήνας: ο επενδυτής που αγόραζε ένα διαμέρισμα για βραχυχρόνια μίσθωση. Από την 1η Ιανουαρίου 2025, το πάγωμα νέων εγγραφών βραχυχρόνιας μίσθωσης στα τρία κεντρικά δημοτικά διαμερίσματα έχει ουσιαστικά αποκλείσει αυτόν τον αγοραστή, και το πάγωμα ισχύει πλέον έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Η αγορά δεν άδειασε. Χωρίστηκε στα δύο.
Οι μέσες ζητούμενες τιμές στο κέντρο κυμαίνονται σήμερα από €2.600 ανά τ.μ. στο Γκύζη έως €6.100 στο Κολωνάκι, μια διαφορά 2,3 φορές μέσα στον ίδιο δήμο. Πίσω από κάθε τιμή βρίσκεται ένας διαφορετικός αγοραστής, και αυτό είναι που μετράει όταν πουλάτε ή αγοράζετε.
Ποιος αγοράζει πού
Στο Κολωνάκι και το Σύνταγμα αγοράζουν εύπορες ελληνικές οικογένειες, η διασπορά και επενδυτές της Golden Visa που αναζητούν μεγάλα διαμερίσματα. Η Πλάκα και το Θησείο προσελκύουν αγοραστές που αναζητούν ανακαινισμένα νεοκλασικά για ιδιοκατοίκηση ή lifestyle. Στου Ψυρρή και το Μοναστηράκι, η ζήτηση προέρχεται από ξενοδοχειακούς ομίλους και διαχειριστές serviced apartments που αναζητούν loft και επαγγελματικούς χώρους προς μετατροπή. Το Παγκράτι και το Μετς έχουν τη βαθύτερη ζήτηση ιδιοκατοίκησης στο κέντρο: περίπου το 60% των αγοραστών είναι ελληνικές οικογένειες υψηλού εισοδήματος και οι υπόλοιποι Ευρωπαίοι που αναζητούν pied-à-terre 60–90 τ.μ. Πιο έξω, στην Κυψέλη, το Γκύζη και τα Πετράλωνα, οι αγοραστές είναι μικροί κατασκευαστές, νέοι αγοραστές πρώτης κατοικίας και μακροχρόνιοι εκμισθωτές.
Τι βλέπουμε στην πράξη
Τρία μοτίβα επαναλαμβάνονται στο γραφείο μας στην Αθήνα. Πωλητές στον τουριστικό πυρήνα περιμένουν μήνες για μια προσφορά που θα ήταν ρεαλιστική το 2024, επειδή το διαμέρισμά τους εξακολουθεί να τιμολογείται με βάση έσοδα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Αγοραστές πληρώνουν premium για ανακαινισμένα, έτοιμα προς κατοίκηση διαμερίσματα στο Παγκράτι και το Μετς και απορρίπτουν παλαιότερα ακίνητα που χρειάζονται εργασίες. Και επενδυτές μετακινούνται προς τα έξω, στα Πετράλωνα, την Κυψέλη και το Γκύζη, όπου οι ενδεικτικές αποδόσεις φτάνουν το 4,5% έναντι 2,8% στο Κολωνάκι και το πάγωμα δεν ισχύει.
Τι σημαίνει για εσάς
Αν πουλάτε, το πρώτο ερώτημα δεν είναι πλέον «πόσο αξίζει το διαμέρισμά μου;» αλλά «ποιος είναι ο αγοραστής μου σήμερα;». Η απάντηση διαφέρει από δρόμο σε δρόμο και καθορίζει τη ζητούμενη τιμή, την προβολή και το κανάλι. Αν αγοράζετε, το premium ακολουθεί το προϊόν, όχι τη γειτονιά: τα ανακαινισμένα ακίνητα διατηρούν την αξία τους, τα παλαιότερα αντιμετωπίζουν υψηλότερο πήχη. Αν επενδύετε, η περίπτωση του τουριστικού πυρήνα στηρίζεται πλέον στη μακροχρόνια μίσθωση ή την αδειοδοτημένη φιλοξενία, ενώ ο εσωτερικός δακτύλιος προσφέρει χαμηλότερες τιμές εισόδου και υψηλότερες αποδόσεις.
Η πλήρης ανάλυση, με ζητούμενες τιμές και για τις 12 κεντρικές περιοχές, προφίλ αγοραστών και τις εκτιμήσεις της Delfi, διατίθεται δωρεάν από την Delfi Partners & Co.: Central Athens Has Split in Two.
Αν έχετε, ή αναζητάτε, ακίνητο στο κέντρο της Αθήνας και θέλετε να μάθετε ποιος είναι ο αγοραστής σας σήμερα, η ομάδα μας στην Αθήνα είναι ένα μήνυμα μακριά.
Βάση: Delfi Analytics, Central Athens: Values and Buyer Profiles 2026. Ζητούμενες τιμές στρογγυλοποιημένες στα πλησιέστερα €100· οι αποδόσεις είναι ενδεικτικές. Οι τιμές πώλησης είναι χαμηλότερες από τις ζητούμενες.