Τι αλλάζει για τους ιδιοκτήτες ακινήτων το 2027

Πέντε εξελίξεις σε φορολογία, μισθώσεις και αγορά ακινήτων αφορούν κάθε ιδιοκτήτη στην Ελλάδα το 2027. Κάποιες ισχύουν ήδη. Κάποιες παρατείνονται με το νομοσχέδιο του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών που τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση τον Οκτώβριο του 2026. Και μία είναι εντελώς νέα.

Σε κάθε ενότητα σημειώνουμε τι ισχύει σήμερα και τι βρίσκεται ακόμη σε πρόταση.

Με μια ματιά

1. Οι 36 μήνες: 0% φόρος ενοικίου

Όποιος ανοίξει ένα κλειστό ή Airbnb διαμέρισμα και το μισθώσει μακροχρόνια, δεν πληρώνει φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια των πρώτων 36 μηνών. Το μέτρο ισχύει ήδη για συμβόλαια που υπογράφονται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Το νομοσχέδιο που βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση παρατείνει την προθεσμία έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027.

Οι βασικές προϋποθέσεις

• Το ακίνητο να είναι έως 120 τ.μ., με προσαύξηση 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο του μισθωτή πέραν των δύο.
• Να ήταν προηγουμένως κενό, ή να εκμισθωνόταν αποκλειστικά βραχυχρόνια, σύμφωνα με τις δηλώσεις των προηγούμενων φορολογικών ετών.
• Το συμβόλαιο να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών. Για μισθώσεις σε υγειονομικούς, εκπαιδευτικούς και ένστολους του δημοσίου αρκούν έξι συνεχόμενοι μήνες.
• Οι πληρωμές να γίνονται με τον τρόπο που ορίζει ο νόμος.

Τι να προσέξετε: αν η μίσθωση διακοπεί πριν τη συμπλήρωση της τριετίας, η απαλλαγή μπορεί να χαθεί και ο φόρος να αναζητηθεί αναδρομικά. Ο νόμος προβλέπει περιπτώσεις όπου το όφελος συνεχίζεται μετά από νέα μακροχρόνια μίσθωση. Πριν υπογράψετε, ζητήστε από τον φοροτεχνικό σας να επιβεβαιώσει ότι το ακίνητο και ο μισθωτής πληρούν τα κριτήρια.

2. Ο φόρος υπεραξίας 15% παραμένει σε αναστολή

Ο φόρος 15% στην υπεραξία από πώληση ακινήτου (άρθρο 41 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος) δεν έχει εφαρμοστεί ποτέ. Η αναστολή του ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Το νομοσχέδιο του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών προτείνει νέα μετάθεση της έναρξης στις 31 Δεκεμβρίου 2027.

Το ίδιο νομοσχέδιο παρατείνει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027 και την αναστολή του ΦΠΑ στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων. Όσο ισχύει η αναστολή, οι μεταβιβάσεις νεόδμητων επιβαρύνονται με φόρο μεταβίβασης 3% αντί για ΦΠΑ 24%.

Τι σημαίνει στην πράξη

Όσο το νομοσχέδιο δεν έχει ψηφιστεί, η μόνη βέβαιη ημερομηνία είναι η 31η Δεκεμβρίου 2026. Αν σχεδιάζετε πώληση, η ημερομηνία του συμβολαίου είναι αυτή που μετράει.

3. Έως €16.000 μείωση φόρου για αναβάθμιση κατοικίας

Οι δαπάνες για ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση κτιρίων μειώνουν τον φόρο εισοδήματος έως €16.000 συνολικά, ισόποσα σε πέντε χρόνια, δηλαδή έως €3.200 τον χρόνο. Το μέτρο καλύπτει δαπάνες του 2025 και του 2026. Το νομοσχέδιο προτείνει παράταση και για το 2027.

Οι προϋποθέσεις που κάνουν τη διαφορά

• Η μείωση αφορά τον φόρο που πράγματι οφείλετε. Αν ο φόρος της χρονιάς είναι μικρότερος από €3.200, το υπόλοιπο δεν μεταφέρεται στην επόμενη.
• Απαιτούνται τιμολόγια και ηλεκτρονική πληρωμή. Δαπάνες σε μετρητά δεν υπολογίζονται.
• Τα υλικά αναγνωρίζονται έως το ένα τρίτο του κόστους εργασίας.
• Δαπάνες που έχουν ενταχθεί σε άλλο πρόγραμμα επιδότησης δεν υπολογίζονται διπλά.

Τι σημαίνει στην πράξη

Μια ανακαίνιση των €16.000 που πληρώνεται σωστά αξίζει έως €16.000 λιγότερο φόρο σε βάθος πενταετίας. Η ίδια ανακαίνιση σε μετρητά αξίζει μηδέν.

4. Βραχυχρόνια μίσθωση: η άδεια δεν πουλιέται μαζί με το ακίνητο

Στις περιοχές με προσωρινούς περιορισμούς δεν εκδίδονται νέοι Αριθμοί Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) για βραχυχρόνια μίσθωση. Σύμφωνα με την Πύλη Στεγαστικής Πολιτικής, οι περιορισμοί ισχύουν:

• Στην 1η, 2η και 3η Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Αθηναίων, έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.
• Στην Α' Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης, από την 1η Ιουλίου έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.
• Και για τις δύο περιοχές προβλέπεται δυνατότητα παράτασης με κανονιστική πράξη.

Τι πρέπει να ξέρουν αγοραστές και πωλητές

Ακίνητο σε περιοχή με περιορισμό που μεταβιβάζεται εν ζωή, με πώληση ή γονική παροχή, διαγράφεται από το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και δεν μπορεί να επανεγγραφεί όσο ισχύει ο περιορισμός. Η άδεια, δηλαδή, δεν ακολουθεί το ακίνητο στον νέο ιδιοκτήτη. Η κληρονομιά δεν αναφέρεται στη ρύθμιση και απαιτεί νομική γνώμη κατά περίπτωση.

Σημαντικά πρόστιμα

Για βραχυχρόνια μίσθωση σε περιοχή με περιορισμό χωρίς έγκυρο ΑΜΑ:

• Πρώτη παράβαση: 50% των εσόδων από τη μίσθωση, με ελάχιστο €20.000.
• Υποτροπή μέσα στο ίδιο φορολογικό έτος: το σύνολο των μισθωμάτων, με ελάχιστο €40.000.

Τα πρόστιμα των €5.000 που αναφέρονται συχνά στον Τύπο αφορούν παραβάσεις των προδιαγραφών των καταλυμάτων, όχι τους περιορισμούς περιοχών.

Τι σημαίνει στην πράξη

Αν αγοράζετε στο κέντρο της Αθήνας ή της Θεσσαλονίκης, υπολογίστε την απόδοση με μακροχρόνια μίσθωση. Αν πουλάτε ένα ενεργό Airbnb σε αυτές τις περιοχές, ο αγοραστής δεν αγοράζει την άδεια, και η τιμή πρέπει να το αντανακλά.

5. Η 1η Ιουλίου 2027: μία ημερομηνία, δύο αλλαγές

Ενοίκια μόνο μέσω τράπεζας

Η υποχρεωτική καταβολή όλων των μισθωμάτων μέσω τραπεζικού λογαριασμού επρόκειτο να ξεκινήσει το 2026. Η ΑΑΔΕ μετέθεσε την έναρξη στην 1η Ιουλίου 2027. Από τότε, όποιος εισπράττει ενοίκιο σε μετρητά χάνει τις εκπτώσεις δαπανών, ο μισθωτής χάνει την επιστροφή ενοικίου και ο επαγγελματίας μισθωτής δεν εκπίπτει το ενοίκιο ως δαπάνη.

Μέχρι τότε, η ετήσια επιστροφή ενοικίου έως €800, συν έως €50 ανά εξαρτώμενο τέκνο, καταβάλλεται έως το τέλος Νοεμβρίου σε όσους πληρούν τα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια.

Φόρος μεταβίβασης 15% για ορισμένους αγοραστές εκτός ΕΕ/ΕΟΧ

Το νομοσχέδιο προτείνει, από την 1η Ιουλίου 2027, φόρο μεταβίβασης 15% (15,45% με τον δημοτικό φόρο) αντί 3% στις αγορές κατοικιών από φυσικά πρόσωπα με φορολογική κατοικία εκτός ΕΕ και ΕΟΧ. Εξαιρούνται, μεταξύ άλλων, οι ομογενείς και οι μακροχρόνια διαμένοντες.

Το μέτρο δεν έχει ψηφιστεί και οι λεπτομέρειες μπορεί να αλλάξουν.

Τι σημαίνει στην πράξη

Αν πουλάτε σε αγοραστή εκτός ΕΕ, η ημερομηνία του συμβολαίου μπορεί να αλλάξει το κόστος της αγοράς κατά 12 ποσοστιαίες μονάδες. Αυτό επηρεάζει τη ζήτηση, τη διαπραγμάτευση και τον χρόνο της συναλλαγής.

Το σήμα της αγοράς: οι τιμές ανεβαίνουν, πιο αργά

Οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν 5,5% το Β' τρίμηνο του 2026 σε σχέση με το Β' τρίμηνο του 2025, σύμφωνα με τα προσωρινά στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Ο μέσος ετήσιος ρυθμός του 2025 ήταν 8,3%. Η άνοδος συνεχίζεται, αλλά με χαμηλότερο ρυθμό.

Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος, προσωρινά στοιχεία, Σεπτέμβριος 2026. Τα στοιχεία του Β' τριμήνου 2026 είναι ετήσιες μεταβολές, τα στοιχεία του 2025 μέσος ετήσιος ρυθμός.

Τι σημαίνει στην πράξη

Η επιβράδυνση είναι πιο έντονη στη Θεσσαλονίκη και στις λοιπές μεγάλες πόλεις. Η Αθήνα κινείται πιο κοντά στον ρυθμό του 2025. Για όποιον πουλάει, η τιμολόγηση με βάση τις αυξήσεις του 2024 και του 2025 δεν είναι πλέον ασφαλής υπόθεση.

Η πραγματική ερώτηση

Η ερώτηση δεν είναι «τι αλλάζει». Είναι τι από αυτά ισχύει ήδη για το δικό σας ακίνητο, τι περιμένει ακόμη ψήφιση, και με ποια σειρά πρέπει να κινηθείτε.

• Έχετε κλειστό ή Airbnb διαμέρισμα έως 120 τ.μ.; Η τριετής απαλλαγή είναι το πρώτο που αξίζει να υπολογίσετε.
• Σκέφτεστε πώληση; Η αναστολή της υπεραξίας και ο νέος φόρος μεταβίβασης για αγοραστές εκτός ΕΕ καθορίζουν το πότε.
• Αγοράζετε στο κέντρο; Υπολογίστε την απόδοση χωρίς βραχυχρόνια μίσθωση.
• Ανακαινίζετε; Κάθε ευρώ με τιμολόγιο και ηλεκτρονική πληρωμή μετράει για πέντε χρόνια.

Η Delfi Properties συνεργάζεται με τον φοροτεχνικό και τον νομικό σας σύμβουλο ώστε η απόφαση για το ακίνητο και η φορολογική εικόνα να εξετάζονται μαζί. Επικοινωνήστε με το γραφείο μας στην Αθήνα στο delfiproperties.gr.

Πηγές

1. Ναυτεμπορική, 26/10/2026: Όλες οι αλλαγές που φέρνει το 2027 στη φορολογία ακινήτων
2. Πύλη Στεγαστικής Πολιτικής: Προσωρινοί περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις
3. Πύλη Στεγαστικής Πολιτικής: Απαλλαγή φόρου εισοδήματος από ενοίκιο για μετατροπή σε μακροχρόνια μίσθωση
4. ERTnews: ΑΑΔΕ, παράταση έως την 1η Ιουλίου 2027 για την υποχρεωτική πληρωμή ενοικίων μέσω τραπεζών
5. Capital.gr: Προς παράταση και το 2027 η αναστολή του ΦΠΑ και το πάγωμα του φόρου υπεραξίας
6. Ναυτεμπορική, 9/9/2025: Ακίνητα, τι αλλάζει από το 2026 για φόρους, ενοίκια και ιδιοκτήτες
7. Hellas Journal, 15/9/2026: Τράπεζα της Ελλάδος, τιμές διαμερισμάτων Β' τριμήνου 2026

Το κείμενο αποτελεί γενική ενημέρωση με βάση τα δεδομένα της 5ης Νοεμβρίου 2026 και δεν υποκαθιστά φοροτεχνική ή νομική συμβουλή. Οι διατάξεις που σημειώνονται ως «σε νομοσχέδιο» δεν έχουν ψηφιστεί και μπορεί να αλλάξουν. Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να συμβουλεύονται τον φοροτεχνικό και τον νομικό τους σύμβουλο.