Ενοίκια Αθήνας 2026: Τι πρέπει να κάνουν τώρα ιδιοκτήτες, επενδυτές, αγοραστές και ενοικιαστές

Η Αθήνα δεν έχει έλλειψη σπιτιών. Το 2021, το 24,3% των κατοικιών της Αττικής καταγράφηκε ως κενό· στον Δήμο Αθηναίων, το 26,8%. Κι όμως, οι ζητούμενες τιμές ενοικίου στο κέντρο της Αθήνας αυξήθηκαν 19,1% σε ετήσια βάση το 3ο τρίμηνο του 2026, ενώ σε εθνικό επίπεδο έμειναν σταθερές. Η έλλειψη αφορά σπίτια που μπορεί κανείς να νοικιάσει, να κατοικήσει και να πληρώσει: τα οικογενειακά διαμερίσματα έως 600€ στο κέντρο έπεσαν από το 20% της προσφοράς το 2022 στο 1,2% σήμερα, και κάθε τέτοια αγγελία συγκεντρώνει 21 ενδιαφερόμενους.

Η πλήρης ανάλυση βρίσκεται στην έκθεση της Delfi Analytics «Η Αθήνα δεν έχει έλλειψη σπιτιών», που διατίθεται δωρεάν και στα ελληνικά. Εδώ εξηγούμε τι σημαίνει στην πράξη και τι θα κάναμε εμείς.

Αν έχετε κλειστό διαμέρισμα

Κρατάτε το πιο σπάνιο προϊόν στην Αθήνα, και οι κανόνες είναι πλέον υπέρ σας. Η τριετής απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για κλειστά σπίτια που επιστρέφουν στη μακροχρόνια μίσθωση ισχύει έως το τέλος του 2027, και η δράση «Ανακαίνιση Κατοικίας» επιδοτεί έως 36.000€ ανά κατοικία. Μόλις το 15% περίπου από τις 94.000 βεβαιώσεις επιλεξιμότητας αφορά κλειστά σπίτια, άρα τα κονδύλια δεν έχουν εξαντληθεί.

Βήματα: υποβάλετε αίτηση για βεβαίωση επιλεξιμότητας πριν δεσμευτεί ο προϋπολογισμός της δράσης· ξεκινήστε με στατικό έλεγχο και πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, αφού αυτά ζητούν πλέον ενοικιαστές και τράπεζες· και αν δεν θέλετε να διαχειριστείτε μόνοι σας μηχανικούς, συνεργεία και ενοικιαστές, αναθέστε ανακαίνιση και μίσθωση σε επαγγελματία διαχειριστή με μακροχρόνια σύμβαση. Ο φόβος για απλήρωτα μισθώματα και αργές διαδικασίες κρατά τα περισσότερα κλειστά σπίτια κλειστά. Η ασφάλιση ενοικίου και ένας σωστά ελεγμένος ενοικιαστής αφαιρούν το μεγαλύτερο μέρος αυτού του κινδύνου.

Αν μισθώνετε βραχυχρόνια

Το πάγωμα νέων εγγραφών βραχυχρόνιας μίσθωσης στα τρία κεντρικά δημοτικά διαμερίσματα παρατείνεται και για το 2027, οι πλατφόρμες ελέγχουν πλέον τους αριθμούς εγγραφής, και ο τουρισμός του 2026 ήταν ασθενέστερος. Όσοι περνούν στη μακροχρόνια μίσθωση δικαιούνται την ίδια τριετή φοροαπαλλαγή. Βήματα: συγκρίνετε το καθαρό εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση, μετά από κενά, καθαρισμό, διαχείριση και προμήθειες πλατφόρμας, με ένα μακροχρόνιο μίσθωμα στα 9,8€ ανά τ.μ., τον σημερινό μέσο όρο στον Δήμο Αθηναίων. Η βραχυχρόνια μίσθωση αξίζει μόνο αν ξεπερνά τη μακροχρόνια κατά 25–30% καθαρά. Για διαμερίσματα πόλης, ο μακροχρόνιος ενοικιαστής συνήθως κερδίζει.

Αν είστε επενδυτής

Η ζήτηση βρίσκεται στο προσιτό άκρο: το 80% των ενδιαφερομένων ζητά 501–800€ τον μήνα, το 53% των μισθώσεων αφορά σπίτια έως 75 τ.μ., και το 92% των ενοικιαστών ζητά ανακαινισμένο διαμέρισμα, ενώ το 90% όσων νοικιάστηκαν είναι άνω των 20 ετών. Το χάσμα ανάμεσα σε αυτό που θέλουν οι ενοικιαστές και σε αυτό που υπάρχει είναι η ευκαιρία. Βήματα: στοχεύστε παλαιότερα διαμερίσματα 50–75 τ.μ. σε περιοχές με ανοδικά συμφωνημένα μισθώματα, όπως τα Πετράλωνα (+15,6%) και η Κυψέλη (+14,3%), ανακαινίστε σε μισθώσιμο επίπεδο και μισθώστε μακροχρόνια· υπολογίστε την επένδυση με βάση την καθαρή απόδοση μετά τα έξοδα, όχι το ακαθάριστο ενοίκιο· και παρακολουθήστε τους όρους του Build to Rent που αναμένονται το 2027, αφού ένα μίσθωμα συνδεδεμένο με τις τοπικές αγοραίες τιμές θα έκανε το πρόγραμμα επενδύσιμο σε κλίμακα. Αντιμετωπίστε τον φόρο μεταβίβασης 15% για αγοραστές εκτός ΕΕ/ΕΟΧ από τον Ιούλιο του 2027 ως ημερομηνία, όχι ως φήμη.

Αν αγοράζετε σπίτι

Το «Σπίτι μου ΙΙΙ» ξεκινά τον Ιανουάριο του 2027 και μπορεί να μετακινήσει ενοικιαστές στην ιδιοκτησία. Βήματα: αν νοικιάζετε και η μίσθωσή σας λήγει μέσα στους επόμενους δώδεκα μήνες, κάντε τους υπολογισμούς για αγορά τώρα αντί για ανανέωση, γιατί το ενοίκιο ανεβαίνει πιο γρήγορα από τα επιτόκια· προτιμήστε ανακαινισμένο ακίνητο, που διατηρεί την αξία του, ή υπολογίστε ρεαλιστικά το κόστος ενός παλαιότερου και αξιοποιήστε την επιδότηση ανακαίνισης· και ζητήστε τη στατική έκθεση πριν την επίσκεψη, όχι μετά.

Αν είστε ενοικιαστής

Οι μισοί ενδιαφερόμενοι στην Αττική ψάχνουν επειδή έληξε η μίσθωσή τους. Βήματα: ξεκινήστε την αναζήτηση τουλάχιστον τρεις μήνες πριν τη λήξη· έχετε έτοιμα τα δικαιολογητικά σας, αφού η αγγελία που θέλετε θα έχει άλλους είκοσι ενδιαφερόμενους· και εξετάστε περιοχές όπου υπάρχει ακόμη προσφορά, όπως τα δυτικά προάστια και η υπόλοιπη Αττική, όπου τα προσιτά οικογενειακά διαμερίσματα είναι το 3–7% της προσφοράς έναντι 1,2% στο κέντρο.

Η άποψή μας

Το πρόβλημα είναι η διαθεσιμότητα, όχι τα κτίρια. Κάθε κλειστό διαμέρισμα που επιστρέφει στην αγορά, ανακαινισμένο και με μακροχρόνια μίσθωση, είναι μία οικογένεια λιγότερη που διεκδικεί το 1,2%. Η Delfi Properties διαχειρίζεται αυτή τη διαδικασία από την αρχή έως το τέλος για ιδιοκτήτες που δεν θέλουν να την αναλάβουν μόνοι τους, και βρίσκει το σωστό διαμέρισμα για ενοικιαστές, αγοραστές και επενδυτές που κουράστηκαν να το διεκδικούν.

Αν έχετε κλειστό διαμέρισμα στην Αθήνα ή ψάχνετε ένα για ενοικίαση ή αγορά, η ομάδα μας στην Αθήνα είναι ένα μήνυμα μακριά.

Βάση: Delfi Analytics, «Η Αθήνα δεν έχει έλλειψη σπιτιών: Ενοίκια κατοικιών 2026», και οι πηγές που αναφέρονται εκεί. Γενική πληροφόρηση, όχι επενδυτική, φορολογική ή νομική συμβουλή.